離婚をすると住宅ローンはどうなるのか

離婚をすることが決定した夫婦にとって、住宅ローンを組んで住宅を購入し、その住宅ローンが残っている場合には、今後の支払い方法に関して悩んだり、出来れば住宅ローンの借り換えをしたい思うことが多いのではないでしょうか。

住宅ローンは、銀行（債権者・抵当権者）と住宅ローンの申込人（債務者）間で交わされた契約です。よって、たとえ夫婦間で離婚が決定したといえども、簡単にそれらの名義を変更することは出来ません。
それは、連帯債務者や連帯保証人でも同じことが言えます。簡単に名義を変更したり、保証人を外れることは出来ないのです。

契約の変更には、必ず銀行の承認が必要になります。離婚の形（住居に夫が住み続けるのか、妻が住むのか等）やその後の住宅ローンの支払い方法によっては、銀行側から、名義変更を拒否されてしまうことや住宅ローンの一括返済を求められることもあるのです。

その為に、離婚に伴って、住宅ローンの借り換えなどを行う必要がある場合には、しっかりと銀行対策の戦略を立てて行動する必要があるのです。その為には、ローンや保険に強いファイナンシャルプランナーや、離婚問題を多く解決し、住宅ローン借り換え対策に関するノウハウを持つ専門の司法書士などにご相談下さい。

離婚にあたって住宅ローンをどのように扱うのかは色々なパターンがあります。離婚後、多くの場合には、原因を作った側が家を出て行くことになるでしょう。

離婚した後、妻が家を出る

離婚に合意し、妻が家を出て、夫（住宅の名義人）がそのまま家に住み続ける場合には、返済者が依然としてその家に住み続け、住宅ローンを返済することになるので、返済が問題なく続けられているようであれば、特に問題にはならないでしょう。また、この場合には「不動産の時価」から「ローン残高」を差し引いた額を財産分与の対象と考えるのが一般的です。

しかし、家族ですむことを前提とした不動産の住宅ローン返済を夫一人で行っていくことは、非常に大変なことです。しっかりと今後のことを見据えた上で人生設計をし、判断することが必要でしょう。

離婚した後、夫が家を出る

住宅の名義人である夫が家を出て行く場合には、非常にややこしくなります。

住宅ローンはあくまで返済者がそこに住み続けることを前提として融資されるものです。その為に、離婚で夫が家を出て行くことが決まった場合には、住宅ローンの規約に違反してしまう可能性があるのです。そうなると、前述の通り、銀行側から名義変更を拒否されてしまうことや住宅ローンの一括返済を求められてしまう危険性が高いでしょう。

その為に、「離婚した後、夫が家を出る」ケースには、ファイナンシャルプランナーや離婚に強い司法書士などの専門家に相談されることをお勧めいたします。

1. 住宅を売却し、売却益で住宅ローンを返済する

これが住宅ローンの返済問題の解決方法として最もシンプルな考え方です。不動産を第三者に売却し、それで得たお金で住宅ローンを返済し、余ったお金が出れば夫婦間で財産分与します。

しかしながら、これも決して簡単ではありません。
いざ、家を売却しようとしても、すぐに買い手が見つかることも分かりません。また、ローン残高以上で売却できる可能性はなかなか考えにくいでしょう。

不動産を売っても住宅ローンが残ってしまうという場合（オーバーローンといいます）、銀行の抵当権（担保物権）も残ったままになってしまいます。抵当権が残ったままの不動産を売ることは非常に難しいでしょう。買う側からすればいつ差し押さえられるか分からない物件など、リスクがありすぎて購入できません。

そこで、そのような場合には住宅ローンを組んだ銀行側と協議し、返済することが出来ない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう必要があります。それが出来る方法が「任意売却」と呼ばれる方法です。

普通、住宅や土地を売却しても住宅ローンを返済できない場合、融資先の銀行としては、抵当権を解除してくれるわけがないと思いがちですが、必ずしもそうではないケースもあるのです。

住宅ローンなどを支払うことが出来ず、銀行などの融資先は、担保である不動産を差し押さえた上で不動産の「競売」を申立てることになります。
しかしながら、競売は時間も手間もかかる上、市場価格よりも安い値段でしか売却できないことがほとんどなので、融資先としても、「競売は何とか避けたい」と思っているのです。

その為、融資先としても、競売よりもスムーズに売却先が決定し、競売よりも高値で買い取られる可能性が高い任意売却で不動産を売却させ、より多くの融資額を回収したいのです。

2. 住宅ローンを妻の名義で借り換え、不動産名義も妻に移す

この場合には、前述の通り（離婚した後、妻が家を出るを参照）、住宅ローン契約者がその家に住むということなので、銀行側としてもとりわけ問題のないことのように思えます。

しかし、この方法をとるためには、いくら担保となる住宅があるといえども、妻がパート社員など安定収入がない状態では難しく、正社員として勤務し、住宅ローンを返済可能な安定した収入があるかどうか、といった厳しい審査を通過し、住宅ローンの返済能力があると判断されなければならないのです。

3. 住宅には妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、
　　住宅ローンも夫が支払う

当事務所に寄せられる離婚相談でも、このケースが多く見られます。「住宅ローンを妻名義に借り換え、妻が住宅ローンを支払う」ということは、その選択が出来るだけの収入を得ることが出来ている女性は決して多くないために、現実的にはなかなか難しいでしょう。

住宅ローンは、家を出た夫が支払い続けるということは、非常にリスクを伴った判断だということを予め認識しておかなければなりません。

そもそも、住宅ローンは「申込人である本人が所有し、居住するための家に対して融資されたもの」という前提があり融資を受けることが出来るわけですが、その前提が崩れるために、融資先の銀行は一括返済を求めてくる可能性が大いにあります。

だからこそ、このケースでは、しっかりと銀行対策の戦略を立てて行動する必要があるのです。その為には、ローンや保険に強いファイナンシャルプランナーや、離婚問題を多く解決し、住宅ローン借り換え対策に関するノウハウを持つ専門の司法書士などにご相談下さい。

また、離婚後、夫が引き受けた住宅ローンの返済がスムーズに行われるとは限りません。住宅ローンの支払いだけでなく、慰謝料や養育費などの請求がかさみ、住宅ローンの返済が滞ることは十分に考えられます。夫が再婚し、子供が出来た場合などはなおさら経済的負担が増えるので、元妻の住宅ローン返済は後回しにされてしまう可能性は否定できません。

さらに、銀行の承諾を得ず、所有権名義だけを夫から妻の単独名義へ変更したとしても、住宅ローンの連帯債務者もしくは、連帯保証人という立場はそのまま残ります。夫の返済が滞った場合には、連帯債務者、連帯保証人へローンの返済請求が来るために、妻は住宅ローンの返済を引き受けなければなりません。

その為に、「住宅には妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、住宅ローンも夫が支払う」というパターンを選ぶことになった場合には、万が一、夫が住宅ローンの返済を滞らせた場合にどのようにするかをしっかりと考えておかなければなりません。

最も効果的な手段は「離婚協議書を公正証書化しておくこと」です

公正証書とは、公証人が法律に従って作成する公文書です。公正証書は高い証明力があるうえ、住宅ローンや養育費などの支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行（＝相手の財産・給与などを差し押さえること）手続きに移ることができます。

住宅ローンの支払いに関して、夫婦間でしっかりと決めたことでも、離婚協議で決定したことが「必ず守られる」というわけではありません。住宅ローンや慰謝料などの支払を離婚協議書で定めた後、最初はきちんと支払ってくれたにもかかわらず、すぐに支払わなくなってしまった、というケースは本当に多く見られます。

そのような場合になっても、離婚協議書（公正証書）に住宅ローンの支払い方法に関して明記しておくことで、訴えを提起することなく、相手方の給与、その他財産に強制執行をかけて支払いを履行することが出来ます。
夫の住宅ローン返済が滞り、自分に支払い義務が発生するという自体を回避することが出来るのです。

また、もし、将来的に夫が住宅ローンの支払いを滞らせ、やむなく妻が立替払いをした場合、その分の立替払いをした分を、夫の財産や給与に強制執行できるよう準備をしておく方法が考えられます。

その為に、当事務所では離婚相談をお受けし、協議書を作成することになった場合には、必ず離婚協議書の公正証書化を進めているのです。裁判ともなれば、弁護士に依頼しなければ、自ら訴訟を行うことは不可能です。費用は着手金数十万円、成功報酬数十万円、案件によっては数百万円かかる場合もあります、期間は決着まで数年かかるということも珍しくありません。